土地売却と譲渡所得税対策

1.相続した土地等を売却した場合の取得費の特例

「相続税が取得費に加算される特例」が部分改正され、平成２７年１月１日から施行されました。 相続した土地等を譲渡した場合、取得費に加算する金額がすべての土地に対応する相続税相当額（これまでの特例）から、譲渡した土地等のみに対応する相続税相当額（２７年１月１日からの特例）になり、２６年までにくらべ譲渡所得税が増加することになります。（土地等以外の相続財産への特例適用は従来通り） たとえば、子息が１人で下記の総額５億円の土地、建物等を相続し、相続の期限内に申告し、相続税、その他の各種支払のためにゴルフ練習場（土地Ａ）のみを譲渡したと仮定します。

[相続財産の評価額５億円を１人で相続するとして]

〇ゴルフ練習場  土地Ａ   １億８０００万円   付帯設備 ５００万円   〇マンション　　　  土地Ｂ  ２億００００万円   建物  　　  ２５００万円   〇自宅　　　　　　  土地Ｃ    ８０００万円   建物　   １０００万円       　  ４億６０００万円     　　　  ４０００万円   　＜相続税額＞ 　　〇平成26年　1億7300万円 　[5億円−基礎控除額6000万円(5000円万円＋1000万円×相続人数1人)]=4億4000万円 　4億4000万円×税率50％−控除額4700万円＝１億7300万円  　　〇平成２７年からは　１億９０００万円 　[5億円−基礎控除額3600万円(3000万円＋600万円×相続人数1人)]=4億6400万円 　４億6400万円×税率50％−控除額4200万円＝1億9000万円   　★ 平成２７年からの相続税改正により、相続財産の評価額５億円を相続するとすると 平成２６年までに比べ基礎控除額が２４００万円減額になるため相続税は１７００万円アップ 　◎ 相続後３年１０か月以内に相続税等を支払うため土地Ａ(ゴルフ練習場）を ２億円（関連取得費１０００万円、関連譲渡費６００万円）で譲渡したとして  　＜譲渡所得税額＞ 　　〇平成26年　496万円 取得費加算額 1億5916万円 相続税額1億7300円×　 　　相続したすべての土地等の相続税評価額　4億6000万円 　　　　　　　　　　相続税課税価格　5億円　　　　　 ＝1億5916万円 譲渡所得課税 対象額  2484万円  譲渡金額２億円 −（取得加算費1億5916万円＋取得費1000万円＋譲渡費用600万円） ＝2484万円  譲渡所得税 496万円 譲渡所得課税対象額2484万円×税率20％（所得税15％＋住民税5％） ＝496万円  　 　〇平成27年から　2312万円 取得費加算額 6840万円  相続税額1億9000円× 　　　　相続した土地Ａのみの相続税評価額　１億８000万円 　　　　　　　　　相続税課税価格　5億円　　　　　 ＝6840万円  譲渡所得課税 対象額  1億1560万円 譲渡金額２億円（相続評価額より＋2000万円で売却できたとして） −（取得加算費6840万円＋取得費1000万円＋譲渡費用600万円） ＝1億1560万円   譲渡所得税 2312万円  譲渡所得課税対象額1億1560万円× 税率20％（所得税15％＋住民税５％） ＝2312万円 　　　★このケースでは２７年から譲渡所得税は　　２３１２万円−４９６万円＝１８１６万円　アップ 　　 このように相続した土地等の一部分を売却する場合、２７年からの計算方式では２６年に比べ 譲渡所得税がアップすることになります。 相続税の納税で総てをはたき出したような気持ちでいるところに、追い打ちのように出現する 譲渡所得税は、相続税に比べれば少額とはいえ、再生に大きく影響することがあります。 再生計画において、相続税対策の段階から譲渡所得税も含めた総合プランづくりの必要性を 強調するのはそのためです。

中小企業や子息などが事業をしている都市農家で、会社や子息の事業資金調達のため、オーナー経営者や親が土地を担保に融資の保証をするというケースです。しかし、時としてその事業が不振に陥り、オーナー経営者や親が借入金を肩代わり返済（代位弁済）するということがあります。 オーナー経営者や親は保証債務履行のため、やむなく個人名義の土地を売却しなければならないことがあります。代位弁済に加え譲渡所得税２０％をも支払わなければなりません。仮に売却による譲渡所得税対象額が５億円なら譲渡所得税は１億円です。 しかし、諸般の事情から、所有地を売却するとオーナー経営者や親自身が再起できないような重大な影響が出ることも考えられます。そのような場合、所得税法第６４条第２項の適用により一定の条件が備われば譲渡所得税は非課税になることがあります 下記は、非課税化の可能性があるオーナー経営者（例１）や親（例２）が、事前に十分な譲渡所得税対策を取った場合と、そのまま放置した場合の例です。 （例１）５７００万円、（例２）９５０万円が最後に手元に残るか残らないかでは、事業を再生するにも、家族のために再起するにも、人生への取り組み方や考え方が大きく異なってくるため、譲渡所得税の問題は再生プランの初期段階から十分留意すべきです。

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